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律师解读房屋实测面积与合同约定面积不符怎么办
2013-06-24 16:51:48 来源：崔新江
一、案情社会背景
其实不少人买房都有这样的经历，房屋实际测绘面积与购房合同中约定的面积有出入，不是多了，就是少了。不论是因面积多了要补钱或面积少了没退钱或由此产生退房的情形都是很不愉快的事情。
二、法律规定处理方式
1、对房屋面积误差的处理方式，如果在购房合同中有明确约定的则按照合同中的约定执行。
2、若无明确约定的，根据《商品房销售管理办法》第二十条规定，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，要求开发企业退还已付房价款及利息。如买受人不退房，产权登记面积大于合同约定面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产企业双倍返还买受人。
3、面积误差比=（产权登记面积－合同约定面积）/合同约定面积。
当双方没有约定出现面积差异如何处理或约定不明的情况下，面积误差比绝对值在3%以内（含3%），是以合同约定的价格据实结算，部分的房价款及利息由开发商返还购房者。面积误差比绝对值超出3%，购房者可以要求解除合同，同时有权要求开发商返还已付购房款及利息，并且房价款应当是开发商双倍返还。
如果双方约定交付面积与约定面积不符时房款总额不变时，由于合同条款是开发商自行拟定的格式条款，交付面积明显小于约定面积时，购房者可根据有关规定要求法院确认该条款无效；如果双方协商达成一致的条款，但面积相差太大，双方可根相关规定申请撤销或变更合同；如果是双方协商达成一致的条款，且面积相差不大，双方应当按照合同约定履行。
三、开发商自拟的格式合同
格式条款：是指一方当事人为了反复使用而预先制定的，并有不特定的第三人所接受，在订立合同时不能与对方协商的条款。即制定格式条款为合同的一方方当事人，是固定的，而合同得另一方当事人确实不特定的多数人，并且这多数人对于该格式条款的制定是不参与协商的。
如此一来，格式条款的制定就与合同签订的“平等协商原则”相悖，但是格式条款的出现又是市场经济高度发展的必然产物，制定格式条款的一方多为固定提供某种商品和服务的企事业单位等，许多交易活动是不断重复进行的，如果每次都具体协商，势必会大大影响交易的效率，采用预先制定好的格式合同条款，则可以大大节省交易时间，也同时会降低交易成本，可以说格式合同条款已经越来越受到青睐。
四、规定格式条款无效的情形
我国合同法规定了格式条款具有以下几种情形的，格式条款无效：
1、格式条款具有本法第52条规定的情形的，即一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的的；损害社会公共利益；违反发案率、行政法规强制性规定。
2、格式条款具有本法第53条规定的情形的，即免责条款免除造成对方人身伤害的责任，或者免除因故意或者重大过失造成对方财产损失的责任。
3、提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的。
五、确定了格式合同解释三原则
1、通常理解解释原则，格式条款的理解发生争议的，依照通常一贯的意思来解释格式条款；
2、不利于格式条款制定方解释原则，格式条款有多种解释，各方意见不一时， 以不利于格式合同制定方的理解来解释条款；
3、非格式条款为准原则，格式条款与合同中的非格式条款向冲突的，以非格式条款的意思为准。
故，消费者在购买商品房前一定要仔细核对合同或协议的条款。若条款不公平、不合理，消费者可主张相应权利，向有关部门投诉。
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崔新江律师，男，2008年毕业于郑州大学法学院，中华全国律师协会会员，现执业于河南鑫苑律师
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