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律师解读房屋租赁合同租金如何规定
2013-04-11 15:30:14 来源：崔新江
租房合同：即房屋租赁合同，是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。
公安部的《租赁房屋治安管理规定》规定：“私有房屋出租的，出租人须持房屋所有权证或者其他合法证明、居民身份证、户口簿 ，向房屋所在地公安派出所申请登记;单位房屋出租的，出租人须持房屋所有权证、单位介绍信，到房屋所在地公安派出所申请登记，经审核符合本规定出租条件的，由出租人向公安派出所签订治安责任保证书”。可见出租私人或单位所有房屋用于他人居住，既要到房管部门，又要到公安机关登记。
双方在合同中没有约定合同的解除条件，因此，双方必有具有法定的解除条件，才能解除合同或者纠纷产生后双方协议解除合同，否则任何一方都没有单方解除合同的理由。根据《合同法》第六十一条的规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
出租方与承租方不能就租金协商一致，承租方仍按照原来约定的租金数额向出租方支付租金，并且已实际履行（给付），法院支持一方抗辩的理由，关键是承租方支付的租金数额是否符合当地的房屋租金市场行情。即《合同法》第六十二条第（二）项“价款或者报酬约定不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行”的规定。
相信不少租房的人都碰到过这样的事，租期还没到期，房东就要涨价，不少人只能仓促间、被迫找别的房子。这样的事，以后可能会大大减少了。近日，住房和城乡建设部出台新规，明确房屋租赁合同期内，出租人不得单方随意提高租金。
此次住房和城乡建设部出台的《商品房屋租赁管理办法》主要从3个方面对房屋租赁作了规定。其中规定出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。对出租人在房屋租赁期内擅自提高租金、承租人居住权利得不到有效保障的情况，《办法》明确，房屋租赁合同期内，出租人不得单方随意提高租金。
《办法》规定，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租共人员居住。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。业内人士分析，该《办法》限制住房的最小出租单位，同时提出人均居住建筑面积不得低于政府的最低标准，意在抑制群租。此外，新规明确了承租人的权利，出租人在租赁合同期内不得单方面随意提高租金，有利于保护租房者利益，促进租赁市场的稳定。中国房地产估价师与房地产经纪人学会理事 李文杰：以前都是地方政府出台的一些房屋租赁的规定，这是首次全国性的规范，我认为将会对租赁市场的管理以及出现的纠纷问题起到很重要的作用。
住房和城乡建设部近日出台《商品房屋租赁管理办法》（住房和城乡建设部令第6号），旨在加强商品房屋租赁管理，规范商品房屋租赁行为，维护租赁双方当事人合法权益。《商品房屋租赁管理办法》（以下简称《办法》）将于2011年2月1日起施行，1995年发布的《城市房屋租赁管理办法》同时废止。
《办法》进一步细化了房屋租赁登记备案制度，并本着鼓励房屋出租的原则，对房屋不得出租的情形作了重新规定。要求建设（房地产）主管部门加强房屋租赁管理规定和房屋使用安全知识的宣传，定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息，建立完善房屋租赁登记备案信息系统等事项。
针对房屋租赁市场上的突出问题，《办法》增加部分条款予以规范。对实践中出租人分割房屋出租的情况，《办法》规定出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。对出租人在房屋租赁期内擅自提高租金、承租人居住权利得不到有效保障的情况，《办法》明确，房屋租赁合同期内，出租人不得单方随意提高租金。
北京中原分析认为，限制住房的最小出租单位，同时提出人均居住面积不得低于政府的最低标准，意在抑制群租。按照新规定，北京将会有很多群租房面临违规的现状。其次，新规首次明确租房人权利，在租赁期不得提高租金，有利于保护租房者利益，促进租赁市场的稳定。
同时，《办法》在《合同法》框架下，进一步明确了出租人的房屋维修及确保房屋安全、承租人合理使用房屋等义务。从侧重保护承租人权利、稳定租赁关系的角度出发，根据房屋租赁管理的实际情况，《办法》对承租人优先购买权等法律原则和规定也作了进一步细化。
《商品房屋租赁管理办法》 第九条：出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。
房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。
对于租客来说，最关心的当然还是租金。居住房屋租赁的租金，原则上由合同双方自行协商，并在合同中约定。但对租赁期间出租人单方面随意提高租金的问题将作出相应限制，《租赁管理办法（征求意见稿）》规定，居住房屋租赁期限为一年或者一年以下的，租赁当事人应当一次性确定租金；一年以上的，每年只能调整一次。
《租赁管理办法 （征求意见稿）》规定，出租人可以自行协商，在合同中约定并收取租赁保证金。但为保护租赁当事人的合法权益，《租赁管理办法（征求意见稿）》规定，租赁期限为一年及一年以下的，租赁保证金不超过1个月租金数额；租赁期限为一年以上的，租赁保证金不超过2个月租金数额。
由于现在市场上租房多数是一年一签，此项新规的出台意味着不能再“付三押二”了。
《办法》规定：“人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准”、“厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住”
这条禁止“群租”的规定，让很多经济能力弱的“蚁族”很无奈，也引起了各界的广泛关注。
据了解，目前郑州“群租”者主要分布在老城区和城市边缘区，而选择“群租”来解决住房问题的主要是经济条件不太好的进城劳务人员、刚毕业的大学生等。
然而按照《办法》规定，“人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准”、“厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住”，违反规定的罚款高达3万元。“群租”将被套上“金箍”。
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崔新江律师，男，2008年毕业于郑州大学法学院，中华全国律师协会会员，现执业于河南鑫苑律师
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